Le bail commercial 3 6 9 est un dispositif incontournable pour les entrepreneurs souhaitant exploiter un local commercial. Il offre une certaine sécurité et stabilité au locataire, tout en permettant au propriétaire de percevoir des revenus réguliers. Mais que se passe-t-il lorsque la superficie du local évolue ? Comment est fixé le loyer dans ce cas précis ? Cet article vous apporte les réponses à ces questions.
Le bail commercial 3 6 9 : rappel des caractéristiques
Le bail commercial est un contrat de location entre un propriétaire et un locataire d’un local destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. La durée minimale du bail est de neuf ans, mais il peut être résilié par le locataire tous les trois ans (d’où son appellation « 3 6 9 »). Le propriétaire, quant à lui, a la possibilité de donner congé au terme du bail, sous certaines conditions.
Les principales caractéristiques d’un bail commercial sont :
- la durée minimale de neuf ans ;
- la faculté pour le locataire de résilier le bail tous les trois ans ;
- la répartition des charges et des travaux entre le propriétaire et le locataire ;
- le paiement d’un loyer par le locataire au propriétaire.
Changement de superficie du local commercial : les cas de figure
La fixation du loyer en cas de changement de superficie du local commercial dépend des circonstances dans lesquelles ce changement intervient. Plusieurs cas de figure peuvent se présenter :
- Le locataire souhaite agrandir ou réduire la surface du local : dans ce cas, il doit obtenir l’accord préalable du propriétaire. Le loyer sera alors renégocié entre les deux parties en fonction de la nouvelle superficie et des conditions du marché.
- La modification de la surface intervient à l’initiative du propriétaire, par exemple suite à des travaux d’aménagement ou de rénovation : le loyer pourra alors être ajusté en fonction des nouvelles caractéristiques du local, toujours en tenant compte des conditions du marché.
- La variation de superficie est due à un événement extérieur, tel qu’une expropriation partielle ou une servitude imposée par une autorité publique : dans ce cas, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.
Fixation du loyer en cas de changement de superficie : les principes à respecter
Pour fixer le loyer en cas de changement de superficie du local commercial, plusieurs principes doivent être respectés :
- La négociation entre le propriétaire et le locataire est primordiale. Les deux parties doivent se mettre d’accord sur un nouveau montant de loyer correspondant à la nouvelle surface et aux conditions du marché. Il est conseillé de se faire assister par un professionnel (expert-comptable, avocat spécialisé en baux commerciaux) pour mener à bien ces négociations.
- Le loyer doit être fixé en fonction des conditions du marché. Cela signifie que le montant du loyer doit être proportionnel à la valeur locative du local, c’est-à-dire le prix auquel il pourrait être loué sur le marché libre. Pour déterminer cette valeur locative, on peut se référer aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires ou recourir à une expertise immobilière.
- Le loyer ne peut pas être augmenté au-delà de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), sauf si le bail prévoit une clause d’échelle mobile ou si les parties conviennent d’une augmentation supérieure en raison de circonstances exceptionnelles.
Conclusion
La fixation du loyer en cas de changement de superficie du local commercial est une question délicate qui nécessite une négociation entre le propriétaire et le locataire. Il est important de respecter les principes énoncés ci-dessus et de se faire accompagner par un professionnel pour éviter tout litige ultérieur. N’oubliez pas que le bail commercial 3 6 9 est avant tout un contrat qui engage les deux parties pour une durée minimale de neuf ans : il convient donc d’être vigilant lors de sa rédaction et de sa renégociation.