La surface privative d’un bien immobilier à l’achat est un critère essentiel pour les acquéreurs, mais aussi pour les vendeurs et les professionnels du secteur. Quelles sont ses spécificités ? Comment la mesurer et la valoriser ? Cet article apporte un éclairage complet sur cette notion clé de l’immobilier.
Définition de la surface privative
La surface privative désigne la superficie des parties d’un bien immobilier réservées à l’usage exclusif de leur propriétaire, c’est-à-dire les surfaces habitables et les annexes privatifs. Elle est exprimée en mètres carrés (m²) et constitue une information primordiale pour déterminer la valeur d’un bien immobilier.
Sont considérées comme faisant partie de la surface privative :
- Les pièces principales : séjour, chambres, cuisine, etc.
- Les dégagements : couloir, entrée, etc.
- Les pièces d’eau : salle de bain, WC, buanderie, etc.
- Les annexes : balcon, terrasse, cave, garage individuel fermé, etc.
Mesure de la surface privative
Pour mesurer la surface privative d’un bien immobilier à l’achat, il faut se référer à la loi Carrez qui définit précisément le calcul de cette superficie. Selon cette loi, sont pris en compte dans la surface privative :
- Les planchers des locaux clos et couverts ayant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre
- Les surfaces des combles aménageables et non aménagés
- Les surfaces des caves et sous-sol, garages fermés et individuels, terrasses en attique (situées au dernier étage de l’immeuble), loggias et balcons fermés
En revanche, les espaces suivants ne sont pas comptabilisés dans la surface privative :
- Les murs, cloisons, marches et cages d’escalier
- Les gaines techniques et embrasures de portes et fenêtres
- Les parties communes de l’immeuble (escaliers, ascenseurs, halls d’entrée…)
La mesure de la surface privative doit être réalisée par un professionnel qualifié tel qu’un géomètre-expert ou un architecte. Il est recommandé de faire réaliser ce mesurage avant la mise en vente du bien immobilier afin d’éviter tout litige ultérieur.
Valeur ajoutée de la surface privative
La surface privative d’un bien immobilier à l’achat est un critère essentiel pour les acquéreurs car elle permet d’avoir une idée précise de l’espace disponible dans le logement. Elle influe donc directement sur le prix du bien. Plus la surface privative est importante, plus le prix du m² sera élevé.
Cependant, il ne faut pas oublier que la qualité de la surface privative compte également. Ainsi, un appartement bien agencé avec une grande surface habitable et des annexes de qualité (terrasse, garage…) sera plus recherché et donc plus cher qu’un appartement de même taille mais mal agencé ou avec des annexes moins attractives.
Surface privative et charges de copropriété
La surface privative d’un bien immobilier à l’achat a également un impact sur les charges de copropriété. En effet, ces charges sont généralement réparties entre les copropriétaires en fonction des tantièmes ou millièmes de leurs lots. Or, les tantièmes sont calculés en fonction de la surface privative et des éléments d’équipement commun (ascenseurs, chauffage collectif…).
Ainsi, plus la surface privative d’un lot est importante, plus sa part dans les charges de copropriété sera élevée. Il est donc important pour un acquéreur de prendre en compte cette donnée lorsqu’il évalue le coût global d’un achat immobilier.
Conclusion
La surface privative d’un bien immobilier à l’achat est une notion clé pour déterminer la valeur du bien, mais aussi pour évaluer les charges de copropriété. Elle doit être mesurée avec précision selon les règles définies par la loi Carrez afin d’éviter tout litige ultérieur. Enfin, il ne faut pas négliger la qualité de cette surface qui peut également influer sur le prix du bien.