Dans le domaine de la location immobilière, il existe des contrats spécifiques permettant de répondre à des besoins particuliers. Le bail précaire et le bail dérogatoire en sont deux exemples. Cet article vous propose d’explorer en profondeur ces deux types de baux, leurs différences, leurs avantages et inconvénients ainsi que leur cadre légal.
Qu’est-ce qu’un bail précaire ?
Le bail précaire, également appelé bail à durée déterminée, est un contrat de location qui prévoit une durée limitée dans le temps. Il peut concerner aussi bien des locaux commerciaux que des logements. La durée du bail précaire est généralement inférieure à celle d’un bail classique et peut aller de quelques mois à plusieurs années. Ce type de contrat est souvent utilisé pour des locations temporaires, comme par exemple pour un projet professionnel de courte durée ou pour un logement étudiant.
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire, aussi appelé bail de courte durée, est un contrat de location spécifique au secteur commercial. Il concerne la location de locaux commerciaux ou professionnels et permet au propriétaire et au locataire de s’affranchir temporairement du statut des baux commerciaux classiques. La durée du bail dérogatoire ne peut excéder trois ans et il est possible de le renouveler une seule fois. À l’issue de cette période, le locataire peut demander à conclure un bail commercial classique.
Les différences entre bail précaire et bail dérogatoire
Le bail précaire et le bail dérogatoire présentent plusieurs différences notables :
- Le bail précaire concerne aussi bien les logements que les locaux commerciaux, tandis que le bail dérogatoire ne s’applique qu’aux locaux commerciaux ou professionnels.
- Le bail précaire peut être d’une durée variable, généralement plus courte que celle d’un bail classique, alors que la durée maximale du bail dérogatoire est fixée à trois ans.
- Le locataire d’un bail dérogatoire n’a pas droit à une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du contrat, contrairement au locataire d’un bail commercial classique.
Les avantages et inconvénients du bail précaire et du bail dérogatoire
Ces deux types de baux présentent des avantages et des inconvénients tant pour le propriétaire que pour le locataire :
- Avantages :
- Ils offrent une plus grande flexibilité aux parties, avec des durées de location adaptées à des besoins spécifiques.
- Ils peuvent permettre au propriétaire de louer rapidement un bien vacant ou en attente d’un locataire à long terme.
- Le bail dérogatoire permet au locataire de tester un emplacement pour son activité sans s’engager sur une longue durée.
- Inconvénients :
- Le locataire n’a pas la sécurité d’un bail classique et peut être amené à devoir quitter les lieux rapidement.
- Le propriétaire ne bénéficie pas de la stabilité financière offerte par un bail à long terme.
- Le renouvellement du bail dérogatoire n’est possible qu’une seule fois, ce qui peut limiter les options du locataire à l’issue de la période initiale.
Le cadre légal des baux précaires et dérogatoires
Les baux précaires et dérogatoires sont encadrés par le Code civil et le Code de commerce. Le bail précaire doit respecter les dispositions relatives aux baux d’habitation ou commerciaux, selon le cas. Quant au bail dérogatoire, il est régi par l’article L145-5 du Code de commerce qui stipule notamment que :
« Les parties peuvent, d’un commun accord, conclure un contrat de location pour une durée totale n’excédant pas trois ans. Dans ce cas, elles ne sont pas tenues de respecter les obligations résultant du statut des baux commerciaux. »
Il est important pour les parties de bien rédiger leur contrat afin de préciser la nature précaire ou dérogatoire du bail, ainsi que ses conditions spécifiques.
Le choix entre un bail précaire et un bail dérogatoire dépendra des besoins et des objectifs de chaque partie. Les deux types de contrats offrent une solution adaptée à certaines situations, mais il convient de bien peser les avantages et inconvénients avant de s’engager.